農地転用の許可を取得していない売買は無効です。

許可証がなければ、不動産登記も行えません。

まずは農業委員会に行き、転用が可能か、可能であればどのように行えばいいのかを確認してください。

その上で、必要書類を収集し、申請書を作成して提出することになります。